Il n'y a pas de réponse précise à cette question car elle dépend avant tout du projet de vie du vendeur.
 
Besoin d'un capital immédiat
Si l'objectif est de dégager des ressources financières afin de procéder à des donations à ses enfants ou ses petits-enfants ou pour rembourser un crédit, nul doute qu'il faut privilégier le bouquet.
Attention à la détermination du montant du bouquet: elle doit également prendre en compte la durée estimée de l'investissement, le taux de rente et la localisation de l'immeuble afin de trouver dans les meilleurs délais un investisseur potentiel. 
Concernant le montant du bouquet, il n'y a pas de règles comme le fait qu'il devrait représenter obligatoirement 30% de la valeur du bien.
 
Besoin de ressources régulières et inépuisables
Si l'objectif de la vente en viager est d'anticiper le maintien à domicile en se créant des ressources financières complémentaires afin de s'offrir plus de services, la rente viagère est sans conteste à privilégier.
Il en est de même dans le cadre de la protection du conjoint face à un déséquilibre dans les pensions de retraite du couple et l'incertitude sur le montant de la pension de réversion.
 

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Il existe deux types de vente en viager :

• Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.

• Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.
Le viager diffère de la vente à terme et de la nue-propriété, bien que ces types de ventes soient semblables sur plusieurs points.

La vente à terme

Le viager et la vente à terme sont deux types de transactions immobilières qui présentent des différences importantes. La principale différence entre le viager et la vente à terme réside dans la période de paiement et dans la jouissance du bien. Dans un viager, le vendeur reçoit des paiements réguliers jusqu'à son décès tout en restant dans le bien. Dans une vente à terme, le paiement complet est différé à une date convenue et le vendeur quitte généralement le bien dès la transaction réalisée.

La nue-propriété

Dans le viager, le vendeur cède la pleine propriété du bien tout en gardant le droit d'usage jusqu'à son décès ou son départ en maison de retraite. Dans la nue-propriété, le vendeur cède la pleine propriété sans jouissance immédiate. L'acheteur en nue-propriété peut utiliser ou louer le bien pour une période déterminée.
 

De nos jours, le viager répond à un véritable besoin pour beaucoup de séniors. En effet, pour le vendeur qui fait face à un contexte de baisse des retraites, d’augmentation des dépenses, vendre en viager lui permet de rester dans sa résidence principale tout en percevant une somme versée au comptant par l’acquéreur le jour de la signature chez le notaire, ainsi qu’une rente mensuelle à vie. Il continue ainsi à vivre « chez lui » sans devoir changer son quotidien, et perçoit un complément de revenus sa vie durant.
Souvent, les vendeurs choisissent de vendre en viager pour protéger leur conjoint, car la rente est réversible en faveur du conjoint survivant, en totalité et gratuitement, contrairement à la pension de retraite qui n’est que partiellement réversible (entre 40% et 60 %), à titre onéreux et sous conditions.
Par ailleurs, à un certain âge les vendeurs avouent ressentir le besoin de vivre sereinement et pour cela une augmentation de revenus est nécessaire. La vente en viager avec la rente viagère répond précisément à leur besoin et leur permet de maintenir leur pouvoir d’achat.
Ce procédé est également source d’économies puisqu’ils n’ont plus à régler la taxe foncière, ni les gros travaux, ni les charges de copropriété. Enfin, certains vendeurs souhaitent aider leurs enfants de leur vivant quand ils en ont besoin, en leur transmettant le montant du bouquet par exemple.
 

Il n'y a pas d'âge spécifique qui soit le meilleur pour vendre en viager. Il s'agit d'une décision personnelle qui dépend de la situation financière, de la santé et des besoins du vendeur. Il est essentiel de bien réfléchir à ses objectifs, de mener une analyse financière et de se faire accompagner avant de prendre une décision.
Sachez toutefois que la moyenne d'âge des ventes en viager en France se situe entre 75 et 85 ans.
 

Acheter en viager présente plusieurs avantages pour l'acquéreur:
Prix réduit: l'acheteur (débirentier) paie généralement un bouquet initial (somme versée à l'achat) et une rente viagère, souvent inférieure au prix du marché.
Aucune nécessité de prêt bancaire: le paiement progressif via la rente peut éviter de recourir à un emprunt immobilier.
Investissement patrimonial: le bien est acquis à terme à un prix avantageux, permettant à l'acquéreur de se constituer un patrimoine immobilier d'une façon différente d'un achat de type "investissement locatif".
Absence de gestion locative: dans un viager occupé, le vendeur continue d'habiter le bien, ce qui évite à l'acheteur les contraintes de location et de gestion.
 

Vendre son bien en viager est une opération complexe, il est indispensable de se faire accompagner d’un professionnel expert dans ce domaine afin de se faire conseiller. Il saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, et définir toutes les modalités de cette vente particulière.
Viagici, expert dans le domaine du Viager dans le Sud-Ouest, vous apporte son expertise pour que la vente de votre bien immobilier se passe dans les meilleures conditions. Nous sommes à votre service pour réaliser une étude précise et vous accompagner dans la vente de votre bien en viager.
 

Même si nous le conseillons, il n'y a aucune obligation de prévenir ses enfants pour vendre en viager.
Comme il n'y a aucune obligation de prévenir ses enfants pour vendre sa voiture, sa télévision, c'est le principe de la propriété en application de l'article 414 du Code civil.
En revanche, dans le cas où les enfants seraient propriétaires d'une partie de la nue-propriété de l'immeuble, notamment à la suite de la succession d'un parent décédé, il faudra non seulement les prévenir mais aussi obtenir leur accord pour la vente. Nous rentrons ainsi dans les problématiques de succession et de dévolution successorale inhérentes à la vente en viager.
Lors du décès d'un des époux, le conjoint survivant aura la possibilité de choisir entre trois options :
-          La totalité en usufruit 
-          Le ¼ en pleine propriété + ¾ en usufruit (le cas le plus fréquent) 
-          La pleine propriété de la quotité disponible
 

Nous savons tous qu'il est compliqué de quitter son domicile, de perdre ses repères, l'ambiance de son quartier... Pourtant, des retraités ayant besoin de ressources financières supplémentaires peuvent se poser la question de vendre leur résidence principale pour aller en location sans penser au viager occupé.
Prenons le scénario suivant : Mme T, 70 ans, possède un  bien d'une valeur de 200 000€ et une retraite de 1 200€  par mois. Elle aurait besoin d'un complément de revenu de 400 € pour vivre sereinement sa retraite, voyager et faire plaisir à ses proches. D'après l'Insee, Mme T a 19,5 ans d'espérance de vie.

• Scénario 1: Mme T vend pour partir en location

Si Mme T vend son bien 200 000 € et trouve une location correcte à 680 par mois et retire 400 € mensuels sur la vente de sa maison.
Au bout de 15,5 ans, Mme T aura consommé l'intégralité de son capital.
(680 + 400) x 12 x 15,5 = 200 880 €
(Pour des raisons de simplification, nous n'avons pas pris en compte les intérêts générés par le capital placé, ni les augmentations de loyer, considérant que ces deux paramètres s'annulaient.)

• Scénario 2 : Mme T vend en viager occupé

Elle perçoit le jour de la signature un bouquet de 10 000 € et une rente mensuelle de 429 qui sera indexée sur le coût à la consommation. Sans prendre en compte l'indexation de la rente, au bout de 15,5 ans, Mme T aura perçu ses 400 mensuels et épargné 18 130 sans changer ses habitudes et en restant à son domicile.
Cet exemple démontre à quel point la vente en viager occupé est bien souvent une des meilleures solutions à moyen et long termes, non seulement pour optimiser son patrimoine et augmenter ses ressources financières, mais aussi pour préserver sa vie sociale en restant dans le même quartier et en gardant ses repères. De plus, force est de constater que l'émergence de la « Silver économie » apporte de nouvelles solutions innovantes pour favoriser le maintien à domicile.
 
 

Nous abordons une nouvelle fois l'optimisation fiscale qu'offre le contrat viager.

L'investissement locatif est en effet un des rares placements qui permet de profiter de l'effet de levier de l'endettement lorsque nous sommes en activité et que nous souhaitons nous constituer un patrimoine immobilier puis des revenus complémentaires.
Seulement, une fois le prêt immobilier totalement remboursé, les revenus tirés de la location sont très lourdement taxés. L'administration fiscale récupère à la fois des prélèvements sociaux, c'est-à-dire actuellement 17,2 % du loyer (CSG : 9,2 % + CRDS : 0,5% et le prélèvement de solidarité : 7,5 %), mais aussi l'impôt sur le revenu. Un investisseur dont le taux marginal d'imposition atteint 30 % paiera ainsi 47,2 % d'impôts sur les loyers perçus.
Cette pression fiscale sur les revenus fonciers ampute considérablement le rendement de ce type d'investissement.