Le viager est-il un pari risqué?

Voilà une question qui est alimentée par la méconnaissance des mécanismes du viager. Dire que le viager est un pari sur la mort reviendrait à réduire le décès prématuré du vendeur comme seul et unique déclencheur de la rentabilité de l’investissement.

Nous vous rappelons qu’en viager occupé, vous achetez un bien à un prix réduit lié à l’occupation du vendeur.

Alors, il faut savoir que statistiquement, il est impossible de faire un mauvais investissement en viager car il faudrait que les trois aléas qui peuvent définir la rentabilité à terme de son achat soient défavorables en même temps. Le premier aléa est la durée de vie, c’est-à-dire la probabilité de vivre plus longtemps que son espérance de vie.

Le second est l’occupation du bien, c’est-à-dire la possibilité de rester autonome à son domicile en ayant dépassé son espérance de vie, et enfin le troisième aléa représente l’évolution de la valeur marché du bien immobilier sur une longue période.

Prenons un exemple, M.Y achète un bien en viager occupé à une retraité de 70 ans ; Pour que la rentabilité de cet investissement soit négative, il faudrait que la vendeuse vive plus longtemps que 21 ans à son domicile, mais qu’en même temps, sur 21 ans, le prix de l’immobilier ait chuté continuellement.

Le viager est un investissement en « bon père de famille » ; et certains professionnels ont la capacité de délivrer une analyse financière précisant année par année l’avancée de l’opération en termes de valorisation.

Cela permet d’avoir une vision claire de l’évolution de son investissement, un taux de rendement annualisé et précis sans aucune notion de pari.

A quelle stratégie patrimoniale correspond l'achat en viager occupé?

En viager occupé, nous avons identifié plusieurs stratégies patrimoniales.

Se constituer un patrimoine immobilier sans gestion

L’achat en viager occupé est un formidable outil pour se constituer un patrimoine immobilier sans les inconvénients de l’investissement locatif.
En effet, avec l’achat en viager occupé, vous n’avez pas à gérer le locataire, pas d’impayé, pas de dégradation de votre bien immobilier.
Vous choisissez l’investissement en fonction de votre capacité d’épargne.
Trouver une alternative au placement actuel

Aujourd’hui, il est de plus en plus complexe de trouver un investissement rentable sans prendre de risque pour son argent. C’est ce que vous propose l’investissement en viager occupé avec un couple rendement-risque surpassant les alternatives classiques. Les tri (taux de rendement interne) observés en prenant comme terme l’espérance de vie du vendeur sont généralement entre 6 et 9%.
Anticiper sa retraite

L’achat en viager occupé est très prisé par les expatriés qui savent qu’ils reviendront vivre en France à la retraite. Investir aujourd’hui sur une période longue (15-20 ans) permet d’anticiper son retour et de donner du sens à son épargne par la réalisation d’un projet de vie actuel, celui du vendeur.

Pourquoi acheter en viager est-il utile à la société et considéré comme un investissement d'impact?

Selon une étude de la Dress, la pension moyenne en France était de 1393€ nets en 2019 et d'après l'institut Montaigne, environ 555 000 personnes bénéficient d'une allocation du minimum vieillesse, dont 68 000 n'ayant aucune pension de retraite. C'est dans ce contexte que l'investissement en viager occupé est un vecteur de solidarité intergénérationnelle car l'investissement en viager occupé permet de rendre l'épargne des Français utile. II va créer du pouvoir d'achat immédiat pour un senior, celui-ci ayant la possibilité de consommer plus de loisirs ou plus de services, ou d'aider ses proches comme les enfants et les petits-enfants.

Mais ce n'est pas tout, investir en viager occupé, c'est aussi protéger la cellule familiale d'un senior, la rente viagère (effort d'épargne) est un formidable bouclier au gouffre financier que représentent les maisons de retraite ou autres Ephad.

Investir de manière durable signifie mettre votre argent au service d'enjeux aussi épineux que majeurs comme le bien vieillir ou la lutte contre les inégalités de notre système de retraite, et cela sur un actif tangible la pierre qui se valorise dans le temps.

L’investissement occupé est un outil véritablement utile et au service de tous. Aujourd’hui, investir son épargne dans un réel changement dans la vie pour les séniors de notre société n’a jamais été aussi simple et c’est le sens du viager occupé, un investissement d’impact !

Quels sont les avantages d'un achat en viager occupé?

Les avantages d'un achat en viager occupé sont nombreux, notamment en comparaison avec les alternatives classiques telles que le locatif, la bourse, l'assurance vie... Avant tout, vous faites, comme nous l'avons vu précédemment, un investissement utile pour la société en réalisant le projet de vie d'un retraité.

En achetant en viager occupé, vous avez aussi une lecture claire de votre investissement car nous sommes sur le marché connu de l'immobilier ancien. Ensuite, vous ne subissez aucune gestion locative (pas de loyers impayés, vacances locatives) et vous bénéficiez d'un cadre fiscal favorable, la réduction de prix n'étant pas considérée comme un revenu, vous n'êtes pas impacté sur le barème progressif.

De plus, vous pouvez bénéficier de la jouissance du bien dès la libération de celui-ci par le vendeur et vous pouvez revendre le bien pendant l'opération si vous le souhaitez. Concernant la fiscalité d'un achat en viager, vous bénéficiez d'une réduction sur les frais de notaire : ceux-ci étant calculés sur la valeur économique du bien, c'est à partir de la valeur du marché diminuée de la valeur estimée du droit d'usage et d'habitation.

En résumé, l’investissement en viager, c’est :

- Un placement à moyen/long terme
- Un taux de rendement attractif
- Un cadre fiscal très favorable (non-fiscalisation de la réduction de prix)
- Un investissement sur un actif tangible (immobilier)
- La certitude de payer le bon prix (marché connu)
- La jouissance du bien dès sa libération (déménagement, maison de retraite)
- Un investissement utile et socialement responsable
- Aucune gestion locative (pas de loyers impayés, vacances locatives)
- Des frais d'acquisitions réduits (frais de notaire)

Puis-je financer à crédit mon achat en viager occupé?

Il est hélas quasiment impossible de financer son investissement en viager occupé à crédit, ne serait-ce que pour couvrir le bouquet et les frais d'acquisition.

En effet, pour garantir le paiement des rentes viagères, le notaire va inscrire au profit du vendeur un privilège de vendeur avec action résolutoire.

Cette action place le vendeur en 1er rang, ce qui ne permet pas à la banque de prendre de garantie sur le bien acheté, ou alors en second rang, ce qui n’a aucun intérêt pour elle dans cette opération.

Le seul moyen d'obtenir un prêt bancaire est donc d'offrir à son organisme une autre garantie, soit sur un autre bien immobilier déjà financé, soit par le nantissement d'une assurance vie par exemple.

Puis-je revendre un bien acheté en viager?

À tout moment, vous pouvez décider de revendre votre bien acheté en viager.

Pour cela, suivant la rédaction de l'acte authentique, vous devrez peut-être demander l'autorisation du vendeur. Nous conseillons d'inscrire à l'acte originel cette obligation d'information, mais pas d'être soumis à son approbation pour éviter tout conflit et garder une grande liberté dans ses choix.

Lorsque vous déciderez de revendre un bien en viager, il vous faudra certainement l'aide d'un professionnel du viager car il va falloir réactualiser les calculs à date en prenant en compte plusieurs paramètres :

- La valeur du bien immobilier actuel
- La rente viagère versée qui doit rester inchangée
- Le bouquet maximum que vous pouvez percevoir

De plus, les acquéreurs successifs demeureront solidairement tenus au paiement de la rente, sauf accord contraire du vendeur (crédirentier).

Il est important de bien appréhender que même si la revente d’un viager est possible, elle est rarement une opération fructueuse, l’objectif étant plus de récupérer les sommes investies et de se libérer du service de la rente pour réaliser d’autres projets.

Comment se calcule la plus-value en cas de revente d'un bien acquis en viager au terme du contrat?

L'administration fiscale autorise 2 méthodes de calcul pour évaluer le montant de la plus-value lors de la revente d'un bien acquis en viager et permet de choisir la plus favorable pour l'acheteur qui revend son bien au terme du contrat viager.

La première méthode consiste à faire la différence entre la valeur exprimée dans l'acte authentique majorée du forfait de 7,5 % (ou le montant réel) des frais d'acquisition et des 15 % de forfait travaux (bien détenu depuis plus de 5 ans) avec la valeur de revente.

La seconde consiste à corriger le prix exprimé dans l'acte authentique en additionnant le bouquet et les rentes versées pour obtenir le prix d'acquisition réel.

Le montant ainsi obtenu sera également majoré du forfait de 7,5 % (ou le montant réel) des frais d'acquisition et des 15 % de forfait travaux et soustrait au prix de revente

Prenons un exemple :

En janvier 2000, M.H achète en viager occupé le bien de Mme T dont le prix exprimé dans l’acte est de 90 000 € (prix réel diminué du droit d’usage et d’habitation). Le prix est composé d’un bouquet de 20 000€ et d’une rente viagère de 376 €.

En janvier 2015, Mme T décède et M.H revend le bien 234 000 €.

1ère méthode

Prix d’acquisition = 90 000 + (90 000 x 7.5%) + (90 000 x 15%) = 110 250€
La plus-value réalisée sera de 234 000 – 110 250 = 123 750 €

2ème méthode

Prix d’acquisition = 20 000 + 80 611 (rentes indexées versées) = 100 611 + (100 611 x 7.5%) + (100 611 x 15%) = 123 248 €
La plus-value réalisée sera de 234 000 – 123 248 € = 110 752 €

Dans cet exemple, la seconde méthode est plus avantageuse.

Une fois la plus-value déterminée, en viager occupé comme en immobilier classique, le barème d’abattement pour l’année de détention s’appliquera.